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杨红旭外资投资房地产热情大幅降温仅暂时利

来源: 2018年07月24日

杨红旭:外资投资房地产热情大幅降温 仅暂时利空

中国楼市,在经历了月份的复苏之后,在官方频频表态调控不动摇下,重新出现了盘整态势。对于未来楼市走向,业界出现了明显分歧。影响楼市走向的因素繁多,作用机制复杂,笔者在此仅对近期的外资态势略作分析。

今年月份,全国实际使用外资金额666.7亿美元,同比下降3.6%。房地产实际使用外资金额下降9.3%,高于全国平均降幅。月份,全国实际使用外资591亿美元,同比下降3%,其中房地产为123亿美元,剔除房地产,则仅下跌0.1%。由这两组数据可知,房地产利用外资额的显著下滑,成为拖累全国使用外资总额的主要因素。

再从另外一个口径分析。今年月份,全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%,其中利用外资228亿元,同比下降54

杨红旭外资投资房地产热情大幅降温仅暂时利

.3%,外资占全部到位资金的0.5%。其实,从年初以来,利用外资情况就发生了逆转,由月份同比增长24.2%,变为逐月下降。

外资投资大陆房地产的热情为何大幅降温?原因有很多:如中国房地产调控变本加厉,市场前景不乐观,投资房地产的收益率下降。然而,一个重要原因是:人民币对美元升值进程停滞,外资套取汇差的“无本生意”没法继续进行。

回顾历史,2005年实行汇改之后,人民币对美元持续升值,外资大量涌入中国内地。在楼市爆热的2007年,人民币对美元升值近7%。而那年中国股市疯狂,上证指数创6124点历史最高,房价同样大涨。2008年下半年,人民币对美元停止升值,股市楼市皆下行。2010年6月,二次汇改,人民币对美元重拾升值之路,至今年二季度,升值近8%。但是,二季度基本停止升值,甚至7月以来出现近些年非常罕见的微幅贬值。

与之同步的,还有外汇储备量的变化。今年2月份,我国外汇储备达3.3万亿美元,其后有所减少。截至2012年6月末,外汇储备余额为3.24万亿美元,较一季度末减少了650亿美元,是1998年以来首次出现季度环比下降。

外汇储备主要包括贸易顺差、外国直接投资净流入、国际套利资本流入等。二季度,我国外贸顺差为689亿美元,外国直接投资372亿美元,而外汇储备居然减少了650亿美元,这也就意味着,大概1700亿美元不知身在何处、流向哪里。外汇储备减少的主要原因是,受国际金融市场动荡、美元升值、人民币升值预期下降甚至出现贬值预期的影响,居民和企业结汇意愿下降、售汇意愿增强,但是一定存在国际套利资金流出的因素。

大致从2004年开始,海外基金整栋收购成熟物业和散户炒房的规模迅速增长,助推了一线城市房价。为了抑制房价飙升,2006年国家出台了“171号文”,限制外资购房,炒房比重因此明显下降。其后,部分资金转而进入各种房地产企业和项目的股权投资领域。2007年,楼市再次非理性繁荣,外资重新泛滥。2008年国际金融危机爆发,国内经济和楼市双双下行,热钱外流,部分海外基金急于抛售在华物业,只是少有接盘者。2009年以来,外资进入房地产业的方式趋于多元化,除了传统的外资开发企业与海外基金外,还有很多在中国香港上市的内地开发企业通过IPO、借外债等方式融资,各种私募基金进入,在股权投资、过桥贷款、合作开发等方面大展拳脚。

今年以来,外汇储备的减少、房地产利用外资的大幅下降,不仅直接减少了房地产业内的资金量,而且还制约了货币供应的增加,至今M1增幅仍在5%以下的历史低位挣扎。不管从市场需求,还是从市场供应角度考虑,外资流出,皆对房地产市场的活跃度构成利空影响。然而,展望未来,人民币升值之路还未结束,外汇储备的总体走向仍将增长。因此,这一利空因素,也只是暂时的。

(来源:华夏时报)

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